重磅發布！城市高質量發展“路線圖”來了

　　城市（shì）發展關係到每一個生活其中（zhōng）的人。

　　8月28日，《中共中央國務院關於（yú）推動城市高質量發展（zhǎn）的（de）意見》（以下（xià）簡稱《意見》）正式公布，其中提出，我（wǒ）國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規（guī）模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，加快城市（shì）發展方式轉型，推動城市高質量發展。

　　這意（yì）味著，我（wǒ）國城市發展正在發生巨大轉向。

　　如（rú）何推進存量提質增（zēng）效？如何加快城市（shì）發展方式（shì）轉（zhuǎn）型？這又將給人們的未來生活、經（jīng）濟發展等帶來什麽影（yǐng）響？

　　專家表示，《意見》是中國城市邁向高質量發展的“路線圖”，必將為開辟城市工作新局麵，走出一條中國特色城市現代化新路子提（tí）供堅實支撐。

　　中國城市高（gāo）質量發展“路線圖”浮現

　　未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長（zhǎng）快的縣級市和特大鎮有望迎來發展機遇。

　　《意見（jiàn）》提（tí）出，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的（de）現（xiàn）代化人民城市為目標，以推動城市高質（zhì）量（liàng）發展為主題，以堅持城市內涵式（shì）發展為主（zhǔ）線，以推進城市更新為（wéi）重要（yào）抓（zhuā）手，走出一條中國特色城市現代化新路（lù）子。到2030年，現代化人民城市建設取得（dé）重要進展，適應城市高質量發展的政策（cè）製度不斷完善，新舊動能加快轉換，人（rén）居品質明顯提升，綠色轉型深入（rù）推進，安全（quán）基礎有力夯（bèn）實，文（wén）化魅力充分彰顯，治理水平大幅提（tí）高；到2035年，現（xiàn）代化人民城市（shì）基本建成。

　　廣東省城規院住（zhù）房政策研究中心首席研（yán）究員李宇嘉向（xiàng）中（zhōng）國工業報表（biǎo）示，7月份，中央城市工作會議召開，明確了城市工作方略轉變（biàn）的總體部署，當前城市發展麵臨著巨大（dà）的轉變（biàn），城市工作需（xū）要做（zuò）出“5個轉變”，總體來看就是邁向高質量發展，需要通過自上而下的部署來落實。

　　中指研究院政策研（yán）究總監陳文靜表示，本次《意（yì）見》是7月中央（yāng）城市工作會議召開後，第一份針對城市高質量發（fā）展的落實文件，內（nèi）容進一步明確了總（zǒng）體要求和主要目標，並詳細闡述推動城市高質量發展的工作內（nèi）容，為各地城市發展提供了重要指引。

　　《意見》提出，穩妥有序推動城市群一體化和都市圈同城化發展，支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區城市群打造世界級（jí）城市群，推動成渝（yú）地區雙城經濟（jì）圈（quān）、長江中遊城市群等成為高質量發展增長極，增強中（zhōng）西部（bù）和東（dōng）北的城市群、都市圈對區域協（xié）調發展的支（zhī）撐作用。增強超（chāo）大特大城市綜合競爭力（lì），推動超大特大城市按照國家批準明確的功能定位（wèi）做強做精核（hé）心功能，控製超大城市規模，合（hé）理有序疏解非核心功能，打造高質量發展主引擎。提（tí）高中小城市和縣城承載能力，分類推進以縣城為重要載體（tǐ）的城鎮化建設，大力發展縣域經濟，因地（dì）製宜發展小城鎮。

　　李宇（yǔ）嘉表示，《意見》明（míng）確了現代化（huà）城市體係的構成，下一步，就是提高各類城市的綜合承載力、競爭力，促進大中小城市、都（dōu）市圈協（xié）同發展。

　　2024年，我國（guó）五大（dà）核（hé）心城（chéng）市群占據了全國（guó）約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創造了超（chāo）50%的GDP。

　　陳文靜表示，預計未（wèi）來（lái）五大城市群在人口聚集、產業轉型升級、經濟（jì）發展中仍將發揮重（chóng）要引擎作用，區域優勢有望進（jìn）一步凸（tū）顯。與此同時，未來隨著都市圈通勤更加便捷高效，產業布局、公共服務更加合理（lǐ）、便利，都市圈發展（zhǎn）也將進入（rù）新階段，特別是國家級都市圈未來經濟、人口集聚（jù）能力有望進一步增強。

　　李宇嘉表示，超（chāo）大特大城市綜合競（jìng）爭力，不在於經濟規模增長，攤（tān）大餅擴張，而是做強做精核心功能。未（wèi）來，22座城區（qū）常（cháng）住（zhù）人口超500萬的超大特大城市（shì），未來更多的發展是高端要素配置，推動（dòng）產業鏈集群建（jiàn）設，並帶動都市（shì）圈其他城市發展。

　　陳文靜表示，未來，將提高中小（xiǎo）城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增（zēng）長快的縣級市和特大鎮有望迎來發展機遇。

　　中國城市規劃學會理事長楊保軍接受媒體采訪時表（biǎo）示，“《意見》是中國城市邁向高質量發（fā）展的‘路線圖’，明確了（le）‘創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧’城市目標的具體實施路徑。”

　　支持老舊住房自主更新、原拆（chāi）原建

　　“支持老舊住房自主（zhǔ）更新、原（yuán）拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套（tào）政策存在進一步完善預期。

　　中央城市工作會議提出（chū），我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提（tí）質增效為主的階段，這一（yī）判斷成為我國城市發展的重要指引。

　　8月18日，國務院總理李強主持召開國務院第九次全體（tǐ）會議時強調，采取有力措施鞏固（gù）房地產市場止跌回穩（wěn）態（tài）勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

　　本次《意見》提出，激活城（chéng）市存量資源潛力。全麵摸清（qīng）城（chéng）市房（fáng）屋、設施、土地等資（zī）產資源底數。改造利用老舊廠房、低（dī）效樓（lóu）宇、閑置傳統商業設施等存量房屋，建立與建築功能轉換和混合利（lì）用需（xū）求相適（shì）應的規劃調整機製。盤活利用存量低效用地。

　　“存量物業迎來發展新（xīn）機遇。”李宇嘉表示，在全（quán）麵摸清城市房屋、設施、土（tǔ）地等資產資源（yuán）底數的基礎上，該改造的改造（zào），該轉換功能的轉換功能，該（gāi）盤活的盤活，有的（de）要（yào）多功能兼容，比如辦公和居住（zhù）兼容、辦公和服務兼容、不同業態兼容（róng）等。

　　李宇嘉表示，在經（jīng）過（guò）長達四十多年的增量建設後，城（chéng）市（shì）的總體物業規模夠多了。但（dàn）過去建（jiàn）設太快，供給能否適應（yīng）需求端的（de）變化卻考慮不（bú）夠，導致供需不匹配，也就為存量利用打開了（le）一扇窗（chuāng）。未來可能要（yào）進行存量物（wù）業（yè）大普查，並通過供需摸底、城市體檢，並（bìng）輔以規劃用途調整，盤活利用這（zhè）些存量物業。

　　《意見》提（tí）出，穩步推進城中村和危（wēi）舊房改造，支持老舊住房自（zì）主更新、原拆原（yuán）建。持續推動城鎮老舊小區（qū）改造。

　　目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在老舊住房自主（zhǔ）更新、原拆原建方麵進行了較多探索和實踐，與此同時，仍存在多項難點，如（rú）統一業主意見、資金籌措、居民權益保障等。

　　陳文靜表（biǎo）示，“穩步推進城中村和危舊房改造”提法與此前一致，“支持老舊（jiù）住房自主更（gèng）新、原拆原建”寫入《意（yì）見》，更加注重以人為本，彰（zhāng）顯（xiǎn）未來老（lǎo）舊住房更新改造的方向，未來配套政策（cè）存在進一步完（wán）善預期。

　　李（lǐ）宇嘉表示，不管是自主更新還是（shì）原拆原建，都需要政府引導和政策支持（chí），比如土地用途轉變、規劃調整、規劃師支持，輔助做好資（zī）金監（jiān）管，比（bǐ）如基（jī）層政府做好業主改造意願（yuàn）調查，增補公共設施和空（kōng）間滿足業主對於更美好生活（huó）的向（xiàng）往，做好過渡期的群眾臨時住所安排，扶住困難群體等，從而消除改（gǎi）造的（de）障礙。

　　在政策的扶持下，由業（yè）主作為實施主體，通過社區自治推動（dòng）共同決策、自籌（chóu）資金，公（gōng）開引入開發建設單位，對原有老舊住房進行拆除，並在原（yuán）土地上按原使用年限和建築麵（miàn）積（可適當優化（huà））重（chóng）新建設房屋，最終實現原業主（zhǔ）回遷（qiān）。該模式下（xià）主要調動三大主體（tǐ）的積（jī）極性：業主不僅要共同出資，還全（quán）程參與改造決策與工程監督，實現我的房子我做主；政府負責政（zhèng）策製定、流（liú）程規範與資源協調；引入的（de）建設單位負責具體的開發與施工管理。

　　李宇嘉表示，轉向非大拆大建的更新，特改造的方向非常靈活多樣，比如發展租（zū）賃、文旅、創業等新產業（yè）、新業態，不管是靠開發商還（hái）是（shì）政（zhèng）府，都無法實現這種靈活性多樣性。因（yīn）此，就必須（xū）要將業主的積極性調動起來（lái）。微觀市場主體的主動性、創造性發揮出來了，改造更加符合市場需求，改造效率也更（gèng）高。

　　大力推進“好房子”建設

　　“大（dà）力推進”為未來“好房子”建設定調，預計將有更多城（chéng）市因地製宜落地“好房子”標準，規範計容規則推出也將成為趨勢。

　　《意見（jiàn）》提出，係統推進“好（hǎo）房子”和完整社區建設。加快構建房地產發展（zhǎn）新模式，更好滿足群眾剛性和多樣（yàng）化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護（hù）、服務水平，大力推進安全、舒（shū）適、綠色、智慧的“好房子”建設。

　　“這是對係統推進‘好房子’的權（quán）威闡釋，”李宇嘉表（biǎo）示，近（jìn）期，政策（cè）端已經對（duì）各地‘好房子’實踐的一些做法進行全麵的正本清源。一是好房子不是大房子、貴房（fáng）子，隻（zhī）有少數（shù）人買得起，所謂的第四代、低密度、大平層，充其量（liàng）就是好房子的一（yī）個子類（lèi），或者小眾品；二（èr）是未來（lái）增量的、存量的，普通的（de）、改善的，市場的、保障的，租賃的、買賣的，都要打造‘好房子’。也就是從全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，預計下一步將加速住宅項目（mù）規範的落地實施，明確（què）保障房、租（zū）賃房（fáng）的好房子標準，老舊（jiù）小區改造的好房子、好社區方向，就是完整社區建設。

　　陳文靜表示，《意見》強（qiáng）調要大力推進安全、舒適、綠（lǜ）色、智慧的“好房子”建設，“大力推進”為未來“好房子”建（jiàn）設定調，預（yù）計將有更多城市因地製宜落地“好房子”標準，規範計（jì）容規（guī）則推出也將成為趨勢（shì）。

　　陳文靜（jìng）表示，《意見》指出要（yào）“加快構建房（fáng）地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性（xìng）住房需求（qiú）”，樓市整體基調未變，加快構建房地產發展新模式仍是重（chóng）點，再提剛性和多樣（yàng）化改善性住房需求，預計支持政策（cè）仍會持續落地。

　　長江證券首席經濟（jì）學家伍戈向中（zhōng）國工業報（bào）表示，過去三年（nián）我（wǒ）國曾實施（shī）多輪房地（dì）產新政，也產生過脈衝式影響，但持續（xù）時長有限（xiàn）。從各國經（jīng）驗看，總量性政策而非結構性（xìng）政策、實際利率而非名義（yì）利率的調整才是扭轉地產（chǎn）的關鍵。尤其是當整體物價持續處（chù）於低位及負增長時期，超常規政策成為必要。

　　伍戈表示，展望（wàng）未來，鑒於近期地產趨弱的斜率加大，後續促進其“止跌回穩”的結構性（xìng）政（zhèng）策或加碼。總量性的實際利率有望邊際回（huí）落（luò），但短（duǎn）期幅度有限。

　　《意（yì）見》提出（chū），因地製宜發展保障性（xìng）住房，穩步推進靈活就業（yè）人（rén）員參加住房公積金製度。

　　李宇嘉表（biǎo）示，在各（gè）地對戶籍（jí）低保低收入基本保障的基礎上，下（xià）一步就是提質擴麵，特別是提高保（bǎo）障房的（de）覆蓋麵，到新市民、年輕人、外來人口等。在兜底保障的基礎上，《意風》的覆蓋麵擴大了，且（qiě）新時（shí）期居民的住房需求差異化、個性化很突出，強調（diào）產城融合、職住平衡，不管是（shì）租賃型的、買賣型的，租買結合型的，供給的區位、戶型、配套，都需要以需定供、定建，不然供給（gěi）出來（lái）可能就租不出去、賣不出去導致過剩和（hé）資源浪費。同時，存量時代來臨後，新增的保障房供給，基本通（tōng）過存量盤（pán）活。但各地的存（cún）量物業差別很大，如（rú）何盤活、盤活的主體、渠道、資金、供需匹配等，都需要各地因地製宜。

　　陳文靜表示，各地結合（hé）當地實際、采取適合當地的（de）模式來發展（zhǎn）保障性住房，預計更多城市（shì）將按照“以需定建、以需定購”原則推進保障房建（jiàn）設和籌集，合理利用資源增強住房保障能力。

　　厘清城市運營管理機製

　　建立房屋全生（shēng）命周（zhōu）期安全管理製度是構建房（fáng）地產發展新模式的重要內容，預計未來更多（duō）城市將積極（jí）探索適合當地的（de）管理製度，增強房屋的安全（quán）保障能力。

　　《意見》提出，建立可持續（xù）的城市建設運營投（tóu）融資（zī）體係。

　　“這（zhè）或成為破解城市更（gèng）新資金難題（tí）的關鍵，”陳文靜表示，這一要求有望為城市（shì）建設（shè）運營釋放更大的發展空間，城市運營的重要性進一步凸顯，在（zài）可持續的投融資體係建立過程中，城市更新或將直接受益，對參與城市運（yùn）營、城市更新的企業來（lái）說也會產生直接（jiē）利好。

　　陳文靜認為，本次《意見》提出要“統籌財政資金、社會資本和（hé）金融等資金渠道”，資金渠道更加多元。

　　第一，涉及重大安全和基本民生保障的，中央財政（zhèng）將加大專項（xiàng）轉（zhuǎn）移支付支（zhī）持力度，中（zhōng）央預算內投資予以（yǐ）適當補助，發（fā）揮中央財政的（de）保障兜底作用；

　　第二，“創新財政金融政（zhèng）策工具，吸引和規範社會（huì）資金參與”，不動產投（tóu）資信托基（jī）金（REITs）的發展（zhǎn）或將進（jìn）一步深化，為前期投入資本提供退出（chū）渠道，吸引更多社會資本進入。

　　第三，“強化（huà）中長期信貸供給（gěi）”，鼓（gǔ）勵銀行提供中長期貸款，這也較好匹配了城市更新（xīn）的中長期資金需求特點。

　　《意見》提出，建（jiàn）立房屋安全體檢、房屋安全管理資（zī）金、房屋質量安全保險等房屋全生命周期安（ān）全管理製度。嚴格限製超高層建築。

　　根據中指研究院監測，2024年以（yǐ）來，上海、天津、成都、沈陽等地出台了相關管理辦法征（zhēng）求意見稿或試點工作方（fāng）案等，上海在試行方案中明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行（háng）等區試（shì）點房屋（wū）安全管理三項製度，其（qí）中房屋養老金由公共賬戶和個人賬戶組成，個人賬戶資金由住宅維（wéi）修資（zī）金業主賬戶直接轉化，公共賬戶由各區探索建立，按照規定由政府出（chū）資的房屋養老金部分（fèn）納入同級財政預算。

　　陳文靜認為（wéi），建立房屋全生命周期安全管理製度是構建房（fáng）地產發（fā）展新模式的重要內容，預計未來更多城市（shì）將積極探索適合當地的（de）管理製度，增強房（fáng）屋的安全保（bǎo）障能力。

　　李宇（yǔ）嘉表示，在未來，先體檢發現城市問題，再根據問題歸屬（shǔ）、大小，明確安全管理的資金來源。小修（xiū）小補的靠（kào）物業費，強化物業管理，大修（xiū）大補的靠住宅維修基金，後（hòu）期還要在維修基金的基礎上，建立“房屋養老金製度”，為房屋提供全生命周期安全保障（zhàng）。當然，還要建立質量安全保（bǎo）險，投了（le）保，保險機構必然加大巡（xún）查力度，有的已經發揮了體檢的功效，防患於未然（rán）。

　　楊保軍表（biǎo）示，《意見》強調統籌發展與安全、更新與保護、效率與品質，必將為開辟城市工作新局麵（miàn），走出一條中（zhōng）國特色城市現代化新路子提供（gòng）堅實支撐。